Vender un complejo turístico con multipropiedad

Vender un complejo con multipropiedad no es vender un hotel. Es hacer tres cosas seguidas: preparar el activo, llevarlo al comprador adecuado y cerrar con garantías que no le persigan durante años. Quien se salta la primera paga en la tercera.

El problema de partida

El propietario decide salir: el complejo no encaja en su cartera, el modelo ha dejado de ser rentable o ha aparecido un interesado. Pide consejo y se encuentra con una realidad incómoda: ningún comprador profesional quiere un régimen de multipropiedad vivo. Quiere el régimen extinguido o, como mínimo, medido y controlado. Los socios que quedan, las semanas a nombre de gente que ya no está, los pleitos posibles y las cuotas impagadas pesan en el precio, y cuando pesan demasiado, la operación se cae.

El vendedor que llega sin preparación negocia desde abajo: precio castigado, garantías desproporcionadas y un escrow que tarda años en liberarse. El que llega preparado negocia con el activo limpio y el expediente ordenado.

Las tres fases

Preparar. Empieza por saber qué hay: cuántos socios pagan de verdad, cuántos han desaparecido y en qué año el régimen deja de cubrir sus gastos. Con esa fotografía se decide si conviene extinguir el régimen entero antes de vender, reagruparlo en el mínimo legal de apartamentos para liberar el resto, o vender con el régimen vivo y asumir el descuento. Cada opción tiene un plazo y un coste distintos, y conviene tenerlos por escrito antes de hablar con nadie.

Presentar. El comprador va a pedir en la due diligence lo mismo siempre: títulos, escritura de adaptación, estructura societaria, inventario de socios por situación, procedimientos vivos. Tenerlo preparado antes de que lo pida acorta la operación y quita argumentos de descuento. Un expediente que responde a las preguntas antes de que se formulen vale dinero.

Cerrar. El contrato de compraventa es donde se decide si el vendedor se va de verdad. Manifestaciones acotadas en tiempo y cuantía, escrow con plazo cierto y condiciones suspensivas justificadas. Lo explicamos en la guía sobre cómo estructurar la operación.

Quién suele vender

Operadores que han decidido salir del modelo, promotores que conservan derechos de los años noventa y quieren liquidar la posición, sociedades patrimoniales con un complejo en balance sin plan de explotación, y fondos o family offices que heredaron un activo turístico y necesitan una desinversión ordenada.

Cómo le ayudamos

El punto de partida es siempre el mismo: un informe de sostenibilidad que le dice qué tiene y qué opciones hay. A partir de ahí, extinguir el régimen o reagruparlo, y acompañarle en la venta hasta la escritura.