Club-trustee

Es el sistema con el que se vendió la mayor parte de la multipropiedad a británicos en la costa española entre 1985 y 2000. El comprador no adquiere un derecho sobre el apartamento: se hace miembro de un club, y es el club, a través de un fiduciario profesional, quien controla el inmueble. El resultado es que el dueño del hotel no manda del todo en su propio edificio.

Cómo reconocerlo

Los contratos están en inglés y hablan de Membership Certificate, Club, Constitution, Trustee y Founder Members. En la documentación aparecen sociedades de Isla de Man, Reino Unido, Escocia o Jersey: una Owning Company que es la titular formal de los apartamentos, una Management Company que gestiona el complejo y cobra las cuotas, y un Trustee (First National Trustee Company, Hutchinson y otros) que custodia las acciones de la Owning Company en beneficio de los socios.

En el Registro de la Propiedad español suele constar una escritura de adaptación a la Ley 42/1998, otorgada entre 1999 y 2001, que describe el club y lo inscribe «tal como estaba». Si el complejo es suyo pero en el Registro figura una sociedad extranjera como titular de los apartamentos afectados, casi seguro tiene un club-trustee.

Qué problema le da hoy

Tres, y los tres afectan al valor del activo. El primero es que no puede disponer libremente de los apartamentos afectados: están en manos de la Owning Company y el Trustee tiene la obligación de proteger a los socios frente a usted. El segundo es que el club tiene vida propia: asambleas, comité, cuotas, un contrato de gestión que puede no estar a su nombre. El tercero es que la estructura está fuera de España, con derecho inglés o manés, y cualquier comprador serio la descubrirá en la due diligence y descontará el precio, o exigirá garantías que pueden durar años.

A esto se suma el paso del tiempo. Muchos socios han fallecido sin que sus herederos acepten la semana, otros han dejado de pagar, y una parte importante de los certificados está en manos de titulares que no localizará sin trabajo. Cuanto más tarde, más difícil es reunir las mayorías que exige la Constitución del club.

Qué dice la ley

La Ley 42/1998 obligó a todos los regímenes anteriores a adaptarse en dos años. Casi todos los clubes lo hicieron por la vía rápida: inscribir el sistema tal como estaba, sin transformarlo en derechos reales españoles. Entre 2015 y 2024 el Tribunal Supremo consideró que muchas de esas ventas eran nulas por duración indefinida. Desde las sentencias del Pleno de 30 de octubre de 2025, si la escritura de adaptación mantuvo íntegro el régimen anterior, la duración indefinida del club es válida. Y en abril de 2030 caducan las acciones de nulidad.

Traducido: el club no va a desaparecer por sí solo. Los socios que sigan dentro en 2030 seguirán dentro.

Cómo se quita

Un club-trustee se desmonta desde dentro y desde fuera a la vez. Desde dentro, porque la propia Constitución prevé cómo se disuelve el club y qué mayorías hacen falta, y porque a los socios hay que ofrecerles algo razonable para salir. Desde fuera, porque hay que liberar al Trustee de su encargo, recuperar la titularidad de los apartamentos de la Owning Company, liquidar las sociedades extranjeras que ya no sirvan y cancelar en el Registro español la afección del régimen. El orden y la forma de hacerlo dependen de cada club y de cómo esté redactada su documentación; no hay dos iguales.

Lo hemos hecho. En un hotel con cerca de 1.500 titulares, donde convivían un club-trustee y semanas a 50 años, el sistema se extinguió por completo y el complejo se vendió; hoy funciona como hotel sin ningún propietario. Lea el caso.

Qué necesitamos ver

Para darle una primera valoración por escrito nos basta con la escritura de adaptación inscrita, la Constitución del club (Club Constitution o Deed of Trust), el contrato de gestión vigente, un certificado de socio tipo y un listado aproximado de socios activos, morosos y fallecidos. Si no tiene alguno de estos documentos, dígalo: parte del trabajo es conseguirlos.