Compra y venta de complejos con multipropiedad

Un complejo con multipropiedad se puede comprar bien o comprar a ciegas; y se puede vender bien o malvender. La diferencia no está en el precio que se negocia, sino en lo que se sabe antes de firmar: cuántos titulares hay, qué derechos tienen, hasta cuándo, quién es el dueño real de cada apartamento y qué obligaciones vienen con el edificio. Nuestra due diligence responde a esas preguntas por escrito, antes de que usted se comprometa.

Para quién

Fondos, family offices, cadenas hoteleras y particulares con capacidad de inversión que estudian comprar un hotel o un bloque de apartamentos donde existe, o existió, un sistema de multipropiedad. También bancos y financiadores que necesitan valorar el activo antes de prestar, y vendedores que quieren saber qué encontrará el comprador antes de que lo encuentre.

Qué revisamos

Empezamos por el Registro de la Propiedad y por los títulos: qué sistema o sistemas existen, cómo se adaptaron a la Ley 42/1998 y qué dicen exactamente las escrituras, porque desde las sentencias del Supremo de octubre de 2025 eso es lo que decide si los derechos de los titulares son válidos o no. Seguimos por la cartera: titulares activos, morosos, fallecidos, ilocalizables, y qué parte de ella tiene escritura inscrita. Después, las estructuras: si hay un club con trustee, una sociedad de Isla de Man o Reino Unido titular de los apartamentos, un contrato de afiliación a un club de puntos o una empresa de servicios con contrato en vigor. Y por último, lo que ya está en marcha: demandas de nulidad pendientes, reclamaciones de cuotas, procedimientos con el trustee, deudas con la comunidad.

Qué recibe

Un informe que le dice, en orden, tres cosas: qué compra realmente (apartamentos libres, apartamentos afectados y por cuánto tiempo), qué riesgos tiene la operación y cuánto valen en dinero (para descontarlos del precio o cubrirlos con garantías concretas, no indefinidas), y qué haría falta para dejar el complejo limpio después de comprar, con un horizonte realista. Si la operación no tiene sentido, se lo decimos antes de que pague un depósito.

Si usted es el vendedor

El comprador va a hacer esta misma revisión. Hacerla antes que él le permite decidir qué arreglar previamente (una cartera de morosos, un club sin disolver, apartamentos que se pueden desafectar en unos meses) y qué garantías puede dar con tranquilidad y cuáles no. Preparamos el complejo para la venta, redactamos o revisamos el contrato de compraventa en lo que toca al régimen y negociamos con el comprador las garantías, retenciones y condiciones que dependan de la multipropiedad. Un complejo que llega a la mesa con el régimen ordenado se vende más caro y con menos cláusulas.

Cuándo encargarla

Antes de firmar cualquier documento vinculante, incluida una carta de intenciones con exclusividad. Lo habitual es que nos llamen cuando ya hay un precio hablado y el vendedor ha enseñado la documentación que le interesa enseñar; ahí todavía se está a tiempo. Después de la firma solo queda litigar contra el vendedor, y eso es otro servicio. Si vende, el momento es antes de poner el complejo en el mercado.

Qué necesitamos

Acceso a la documentación del vendedor (escrituras, contratos tipo, listados de titulares, cuentas de la comunidad o del club) y autorización para pedir notas simples y hablar, si hace falta, con la empresa de servicios y con el trustee. El resto lo conseguimos nosotros.