Semanas a 50 años

Es la multipropiedad «legal» española: el derecho de aprovechamiento por turno que creó la Ley 42/1998 y que mantiene la Ley 4/2012. El titular tiene un derecho real inscrito sobre un apartamento concreto y una semana concreta, durante un plazo que la ley limita a un máximo de 50 años. Es el sistema más ordenado de todos, y precisamente por eso el más fácil de calcular: tiene fecha de caducidad.

Cómo reconocerlo

El régimen se constituyó en escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad, que describe el complejo, los apartamentos, los turnos y la duración. Cada titular tiene una escritura o un contrato que menciona expresamente el «derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles» y cita la Ley 42/1998 o la Ley 4/2012. La duración figura en años, entre 3 y 50 (la Ley 4/2012 permite desde 1 año). En el Registro, cada turno puede constar en folio propio con su titular.

Muchos de estos regímenes se constituyeron entre 1999 y 2003, en la ola de adaptación a la ley, y por tanto vencen entre 2049 y 2053.

Qué problema le da hoy

El plazo, sobre todo. Un régimen a 50 años constituido en 2000 le mantiene atado hasta 2050: 25 años más de asambleas, cuotas, morosos y herencias no aceptadas, y un comprador que descontará todo eso del precio. Mientras tanto, cada apartamento afectado no es suyo del todo, y el complejo entero tiene que seguir prestando los servicios que la escritura promete a cada titular.

El segundo problema es la cartera. Con el paso de los años una parte de los titulares deja de pagar la cuota de mantenimiento, otra fallece sin sucesión aceptada y otra sencillamente desaparece. Cada uno de esos derechos sigue inscrito a nombre de alguien, y para extinguir el régimen antes de tiempo hay que resolverlos todos.

Qué dice la ley

Este sistema no tiene el problema de nulidad de los anteriores a 1998: nació ya bajo la ley. Se extingue por el transcurso del plazo, y entonces los apartamentos vuelven al propietario del complejo libres de cargas. Antes del plazo se puede extinguir con el consentimiento de los titulares, o cuando el propietario reúne todos los derechos en su mano. La cancelación registral exige escritura y el cumplimiento de los requisitos que la ley y la Dirección General fijan para la extinción del régimen.

Cómo se quita

A diferencia del club-trustee, aquí no hay estructuras extranjeras que desmontar: el trabajo es de cartera y de Registro. Hay que saber, titular por titular, quién está activo, quién es moroso, quién ha fallecido y qué derechos están ya de hecho abandonados; ofrecer a cada grupo una salida adecuada; resolver los derechos que no se puedan negociar; y cerrar con la escritura de extinción y la cancelación registral. Cuando el régimen convive con un club-trustee, como ocurre a menudo, las dos operaciones se coordinan para que el complejo quede limpio en una sola vez.

En el hotel de cerca de 1.500 titulares que asesoramos, las semanas a 50 años convivían con un club-trustee. Ambos sistemas se extinguieron y el complejo se vendió libre. Lea el caso.

Qué necesitamos ver

La escritura de constitución del régimen, una nota simple actual del complejo y de varios turnos, un contrato tipo, el estado de cuotas de los últimos tres años y el listado de titulares con la información de contacto que tenga. Con eso podemos decirle por escrito cuánto queda de régimen, cuánta cartera es recuperable y qué tiene sentido hacer antes de vender o reconvertir.