Semanas flotantes

En una semana flotante el titular tiene derecho a una semana al año, pero no a una semana fija ni a un apartamento fijo: reserva cada año dentro de una temporada («roja», «blanca», «azul») y de un tipo de apartamento, y el complejo le asigna uno según disponibilidad. Es muy cómodo para vender y muy incómodo para deshacer, porque el derecho no está pegado a ninguna finca concreta.

Cómo reconocerlo

Los contratos dicen «semana flotante», «temporada», «tipo de unidad» o floating week, y no identifican apartamento ni fechas concretas. Casi siempre se trata de un régimen anterior a 1998 adaptado por la vía de la publicidad registral, o de un club: la Ley 42/1998 exigía alojamiento y turno determinados para el derecho real nuevo, así que los sistemas flotantes que sobreviven vienen de antes o de estructuras de club. En el Registro no hay un folio por turno; hay una escritura de adaptación que describe el sistema y un reglamento de reservas.

Es frecuente que los sistemas flotantes convivan con semanas fijas vendidas antes en el mismo complejo, y que nadie sepa con exactitud cuántas semanas flotantes hay vendidas por temporada.

Qué problema le da hoy

Que afecta a todo el complejo a la vez. Con semanas fijas usted sabe qué apartamentos están afectados y cuáles no; con flotantes, cualquier apartamento del tipo vendido puede ser reclamado cualquier semana de la temporada, así que no puede sacar del régimen una parte del edificio y dejar el resto. Además, si en su día se vendieron más semanas de las que caben en la temporada (ocurre más de lo que parece), tiene un problema de sobreventa que aflorará en cuanto alguien lo mire con atención.

Qué dice la ley

Durante años el Tribunal Supremo consideró que muchos contratos de semanas flotantes eran nulos por falta de objeto. Las sentencias del Pleno de 30 de octubre de 2025 lo matizan: el sistema flotante es válido si existe un procedimiento claro para determinar el alojamiento y las fechas. Si su reglamento de reservas es razonable, los contratos aguantan; y en abril de 2030 caducan las acciones de nulidad en todo caso.

Cómo se quita

Lo primero es cuantificar: cuántas semanas flotantes hay vendidas por temporada y tipo, cuántas siguen activas y cuántas caben realmente. A partir de ahí el régimen flotante se trata como una cartera única, no apartamento por apartamento, y se extingue cuando esa cartera está resuelta. La ventaja frente a las semanas fijas es que los titulares no tienen apego a un apartamento concreto, lo que facilita las salidas; el inconveniente es que hasta que no se resuelve la última, ningún apartamento queda libre del todo.

Qué necesitamos ver

La escritura de adaptación, el reglamento de reservas vigente, un contrato tipo por temporada, el inventario de semanas vendidas por temporada y tipo, y el histórico de reservas de los últimos tres años. Con eso le decimos por escrito si hay sobreventa, qué parte de la cartera está viva y cómo se sale.