Cuando el vendedor no es el titular registral

En la mayoría de los complejos montados como club-trustee, la sociedad que se presenta como vendedora no es la titular registral de las fincas. Si no se identifica y resuelve antes de la firma, la escritura no se inscribe y el comprador queda expuesto.

Una arquitectura pensada para otra cosa

Cuando un complejo se estructuró como club en los años noventa, la arquitectura típica era esta: una sociedad operadora española gestionaba la actividad; una sociedad extranjera (escocesa, manesa, de las Islas Vírgenes) era la propietaria registral de los apartamentos; y un trustee profesional custodiaba las acciones de esa sociedad en beneficio de los socios del club. La operadora vendía las semanas, cobraba las cuotas y llevaba el complejo, pero no era dueña de nada.

Treinta años después, cuando el propietario quiere vender, la operadora se presenta como vendedora con naturalidad. Pero a efectos del Registro de la Propiedad no puede transmitir lo que no tiene. El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige que quien transmite figure inscrito como titular: sin la firma de la sociedad extranjera, el comprador puede haber pagado y seguir sin titularidad.

Qué hay que comprobar

Quién consta como titular en las notas simples y si esa sociedad sigue viva en el registro mercantil de su país. Qué consentimientos exige el trustee según el contrato fiduciario y qué deberes conserva hacia los socios después de la venta. Qué papel tienen las sociedades fundadoras del club, que a menudo conservan derechos residuales que nadie ha mirado en décadas. Y quién tiene poderes vigentes para firmar en España en nombre de cada una.

Cómo se articula la operación

Lo habitual es un acuerdo marco con la operadora, que cede la actividad, y una escritura de transmisión firmada por la sociedad titular registral, con el consentimiento documentado del trustee. Cuando hacen falta acuerdos societarios en el extranjero o certificaciones de registros de otros países, el calendario se construye con plazos reales. Es la parte que más operaciones retrasa cuando no se prevé.

Cómo le ayudamos

Identificamos la cadena entera, documentamos el titular real para notario y banco y coordinamos con abogados del país de origen: es el servicio de club, trustee y sociedades extranjeras. Para entender la estructura, lea antes cómo funciona el régimen club-trustee.