Señales de alarma al comprar un complejo con multipropiedad

Antes de comprometer capital en un complejo con multipropiedad hay una lista corta de señales que su equipo debe haber descartado. No son tecnicismos: son las que predicen si la operación se cae a los seis meses o aguanta diez años sin sobresaltos.

Lo que ve el comprador y lo que hay debajo

El dosier pinta bien: ubicación, ocupación razonable, EBITDA defendible, precio de mercado. Debajo puede haber una arquitectura jurídica que cambia el riesgo por completo: una estructura fiduciaria extranjera, un vendedor que no es el titular registral, miles de semanas a nombre de gente que no está o un trustee con deberes activos hacia los socios. La due diligence financiera no lo detecta, y la jurídica generalista a veces tampoco. Hay que mirar donde se esconden los problemas de los complejos vendidos entre 1985 y 2005.

Las seis señales

1. Escritura de adaptación que nadie ha leído. Cómo se adaptó el régimen a la Ley 42/1998 decide hoy si las demandas de nulidad se ganan o se pierden. Si el vendedor no la aporta o no sabe explicarla, asuma lo peor hasta que la vea.

2. Vendedor distinto del titular registral. Frecuente en club-trustee: la sociedad que opera el complejo vende, pero la propietaria en el Registro es una sociedad extranjera. Sin resolverlo, la escritura no se inscribe. Lo explicamos en esta guía.

3. Cartera de socios sin inventario. Si el vendedor no puede decir cuántos socios pagan, cuántos han fallecido y cuántos son ilocalizables, es que no lo sabe. Y lo que no sabe él lo va a descubrir usted después de pagar.

4. Trustee con deberes activos. En los sistemas de club, el trustee sigue obligado con los socios. Si no participa o se opone, la operación se bloquea después del cierre.

5. Procedimientos que no figuran en el dosier. Comprobar en los juzgados qué demandas tiene el complejo es sencillo y casi siempre revela algo que el contrato no menciona.

6. Sociedades instrumentales opacas. Vehículos de capital simbólico en jurisdicciones sensibles añaden riesgo de blanqueo y pueden bloquear al banco y al notario en el cierre.

Cómo le ayudamos

Hacemos la due diligence del régimen antes de que firme nada vinculante, incluida la carta de intenciones. Le decimos por escrito qué hay dentro, cuánto costará limpiarlo y qué garantías exigir.