Glosario

Los términos que aparecen en las operaciones, los pleitos y los procesos de desafección de un complejo con multipropiedad. Definiciones para uso profesional, en el vocabulario que usamos en esta web.

El régimen

Multipropiedad. Nombre común de cualquier sistema por el que muchas personas tienen derecho a usar un alojamiento turístico durante un periodo de cada año. Jurídicamente engloba figuras muy distintas: cuotas indivisas, derechos personales de uso, clubes con trustee y el derecho real de aprovechamiento por turno.

Aprovechamiento por turno. El derecho real creado por la Ley 42/1998 y mantenido por la Ley 4/2012: duración de tres a cincuenta años, alojamiento determinado o determinable, régimen inscrito antes de vender y un mínimo de diez alojamientos.

Régimen preexistente. El constituido antes del 5 de enero de 1999, fecha de entrada en vigor de la Ley 42/1998. Podía adaptarse manteniendo su naturaleza y duración originales.

Escritura de adaptación. La otorgada entre 1999 y 2001 por los regímenes preexistentes para cumplir la Disposición Transitoria Segunda. Desde octubre de 2025 es el documento más importante del complejo: decide cómo se defienden las demandas y cómo se quita el régimen.

Régimen mal adaptado. Hoy, el que no se adaptó en plazo, adaptó algo distinto de lo que luego vendió, otorgó una escritura incompleta o contradictoria, o no permite determinar el alojamiento. Hasta 2025 se usaba para casi cualquier régimen mantenido sin transformación.

Semana fija, flotante, a 50 años, a perpetuidad; puntos. Los sistemas que puede tener un complejo, a menudo varios a la vez. Explicados uno a uno en Sistemas.

Socio / titular. Quien tiene una semana, unos puntos o una cuota. En los clubes, beneficiario del trust con derechos personales; en la multipropiedad clásica, copropietario de una cuota indivisa; en el aprovechamiento por turno, titular de un derecho real.

Régimen insostenible. El que da servicio a unos pocos cientos de socios que pagan mientras soporta los costes de un complejo dimensionado para miles. Es el punto de partida de la mayoría de los encargos.

La estructura club-trustee

Club. La asociación de socios, con su constitución (documento fundacional: derechos, asambleas, mayorías).

Sociedades fundadoras. Las que constituyeron el club, normalmente dos y extranjeras («the Company» y «the Management Company»).

Trustee. Fiduciaria profesional, regulada en Isla de Man, Jersey o Reino Unido, que custodia las acciones de la sociedad propietaria en beneficio de los socios conforme al contrato fiduciario.

Sociedad propietaria. La sociedad extranjera que figura en el Registro de la Propiedad como titular de los apartamentos («owning company»). Sin su firma no hay transmisión inscribible.

Operadora. La sociedad española que factura las cuotas, contrata al personal y da la cara. No es dueña de nada.

Apoderados. Personas con poderes notariales para actuar en España por las sociedades extranjeras. Comprobar que sus poderes siguen vigentes es una de las primeras tareas.

Titular real. La persona física que está al final de la cadena societaria. Documentarlo es obligatorio bajo la Ley 10/2010 y lo exigen notario y banco antes de cerrar.

Sanear el complejo

Informe de sostenibilidad. La fotografía del régimen: cuántos socios pagan, cuántos han desaparecido y en qué año el régimen deja de cubrir sus gastos. Servicio.

Desafección. Sacar los apartamentos del régimen de multipropiedad. Extinción del régimen es su resultado final: el régimen deja de existir y se cancela en el Registro de la Propiedad, con cada apartamento libre.

Reagrupación. Mantener a los socios que pagan, concentrados en el mínimo legal de apartamentos, y liberar el resto del complejo para venderlo o explotarlo. Servicio.

Recuperación de semanas. Volver a poner a nombre del complejo las semanas de socios desaparecidos, fallecidos sin herencia aceptada o morosos, e inscribirlas. Servicio.

Herencia no aceptada. El titular ha fallecido y nadie ha aceptado ni repudiado la herencia. La semana queda en el limbo hasta que se resuelve. Herencia yacente es su nombre técnico.

Cuota de mantenimiento. Lo que cada socio paga al año por los gastos comunes. Su impago masivo es lo que vuelve insostenible el régimen.

Monitorio. Procedimiento judicial rápido para reclamar deudas líquidas (arts. 812 y siguientes de la LEC). Útil para un grupo de morosos concreto; inútil como respuesta a una cartera entera.

Comprar y vender

Due diligence. La revisión previa a la compra. En un complejo con multipropiedad incluye el régimen, la escritura de adaptación, la estructura societaria, el inventario de socios y los pleitos. Lista de documentos.

Acuerdo marco y escritura. Cuando la operadora no es la titular registral, la operación se articula con un acuerdo con la operadora y una escritura de transmisión firmada por la sociedad propietaria.

Tracto sucesivo. Principio registral (art. 20 de la Ley Hipotecaria): quien transmite tiene que figurar inscrito como titular. Sin tracto, la escritura no se inscribe.

Manifestaciones y garantías. Lo que el vendedor declara en el contrato sobre el activo y de lo que responde. Su límite en tiempo y cuantía es el centro de la negociación.

Escrow. Parte del precio retenida por un tercero hasta que se cumplen hitos verificables. Debe tener plazo cierto: un escrow sin fecha es un precio menor disfrazado.

Condiciones suspensivas. Lo que tiene que cumplirse antes del cierre: consentimiento del trustee, inscripción de la extinción, financiación.

Reposicionamiento. Convertir el complejo en apart-hotel, residencias de marca u otro modelo. Empieza por quitar el régimen. Guía.

Los pleitos

Acción de nulidad. La demanda del socio que pide que su contrato se declare nulo y se le devuelva el precio. Caduca el 3 de abril de 2030 por la Ley Orgánica 1/2025.

Doctrina de 2015 y doctrina de 2025. Las dos etapas del Tribunal Supremo sobre estas demandas. Explicadas aquí.

Extinción judicial de derechos. Procedimiento para resolver el derecho de un titular que no paga o no aparece, cuando la vía negociada se ha agotado y hace falta un título judicial para cancelar en el Registro.