Perpetuidad (anterior a 1998)

Antes de 1998 no había ley española de multipropiedad, y cada promotor vendió lo que quiso: cuotas indivisas de un apartamento, derechos personales de uso «para siempre», participaciones en una comunidad, contratos que decían «a perpetuidad» o que sencillamente no decían nada sobre la duración. Esos derechos siguen vivos. Son los más antiguos, los más dispersos y los más difíciles de quitar, porque no tienen fecha de caducidad.

Cómo reconocerlo

Los contratos son de los años ochenta y noventa, a menudo en varios idiomas, y no citan ninguna ley de aprovechamiento por turno porque no existía. Hablan de «multipropiedad», «semana fija de por vida», «cuota indivisa», «derecho de uso perpetuo» o «socio». En el Registro de la Propiedad hay dos posibilidades: que los titulares consten como copropietarios de cuotas indivisas del apartamento (cada uno con su 1/52), o que exista una escritura de adaptación a la Ley 42/1998 otorgada entre 1999 y 2001 que declara expresamente que el régimen se mantiene «sin plazo» o «por tiempo indefinido».

La señal más clara es demográfica: socios que compraron con cuarenta años y hoy tienen setenta u ochenta, y un porcentaje alto de semanas a nombre de personas fallecidas.

Qué problema le da hoy

Que nunca vence. Un régimen a 50 años se acaba solo; uno a perpetuidad se hereda, se abandona, deja de pagar, pero sigue inscrito. Cada semana perpetua es un titular al que hay que localizar o una herencia que nadie ha aceptado, y mientras tanto el apartamento no se puede vender ni reformar ni sacar del régimen. Los complejos con este sistema suelen tener cientos de semanas «muertas» que bloquean el activo tanto como las vivas.

Y a diferencia de lo que se pensó durante años, este régimen no va a caer por nulidad.

Qué dice la ley

La Ley 42/1998 obligó a adaptar estos regímenes y permitió mantener su duración original si así se declaraba en la escritura de adaptación. A partir de 2015 el Tribunal Supremo entendió que las ventas posteriores a 1999 en regímenes indefinidos eran nulas, y miles de titulares recuperaron su dinero por esa vía. En octubre de 2025 el Pleno de la Sala Primera cambió el criterio: si la adaptación mantuvo el régimen preexistente íntegro, la duración indefinida es válida. Y la Ley Orgánica 1/2025 cerró la puerta: el 3 de abril de 2030 caducan las acciones de nulidad.

Para el dueño del complejo la lectura es doble. Por un lado, menos demandas de socios. Por otro, los socios que queden en 2030 se quedan para siempre, salvo que usted haga algo.

Cómo se quita

Es el trabajo más largo de todos y el que más depende de hacerlo bien desde el principio. No hay una escritura que lo resuelva de golpe: hay una cartera de cientos o miles de derechos que se van resolviendo por grupos, según cada situación, hasta que el régimen se puede extinguir y cancelar en el Registro. Cuánto dura depende del tamaño del complejo, de cuántos socios sigan activos y de cuánta documentación exista. Lo que sí podemos decirle desde el primer informe es cuántos socios hay realmente, cuántos son recuperables y qué horizonte es realista.

Estamos en ello ahora mismo en un complejo con socios desde los años noventa en régimen a perpetuidad. Más de 1.500 ya están fuera del régimen y la desafección avanza. Lea el caso.

Qué necesitamos ver

Los títulos originales de venta (varios modelos, si los hubo), la escritura de adaptación de 1999-2001 si existe, notas simples de varios apartamentos, los estatutos de la comunidad o club y el listado de socios con el estado de pago. Si el complejo cambió de manos, también los contratos de compraventa por los que usted lo adquirió: a menudo el vendedor asumió obligaciones frente a los socios que ahora son suyas.